(+) Studie zum Wohungsmarkt: Besser teuer mieten statt teuer kaufen

Ob eine Blase platzt oder ob vielleicht nur etwas Luft entweicht, das ist auf den ersten Blick nicht immer zu erkennen. Jahrelang gab es Befürchtungen, dass die Immobilienmärkte in Deutschlands Metropolen eines Tages derart überhitzen, dass die Preise schlagartig nach unten rauschen. Als in den Jahren nach 2022 in München und Frankfurt am Main, zwei Standorte, in denen der Immobilienmarkt schon sehr heißgelaufen war, die Kaufpreise stark eingebrochen waren, schien die Sorge auf einmal real zu werden. Würden Eigentümer gezwungen sein, ihre Häuser mit großen Verlusten zu verkaufen? Und würden die Kaufpreise die Banken und schließlich die gesamte Wirtschaft mit nach unten ziehen?

Es kam anders. Die Preise sind zwar gesunken, damit aber auch das Risiko einer Blase. Das geht aus einer Studie der Schweizer Bank UBS hervor. Die Großbank hat in ihrem „Global Real Estate Bubble Index“ weltweit 21 Metropolen untersucht, darunter auch München und Frankfurt. Und für beide Städte sei die Gefahr einer Blase derzeit moderat.

Als Blase versteht die UBS, wenn sich die Immobilienpreise von anderen Wirtschaftsdaten entkoppeln, etwa den Einkommen, den Mieten oder etwa den Zinsen und Finanzierungskosten – und die Häuser irgendwann schlicht überbewertet sind. Besonders hoch schätzt die Bank das Risiko einer Blase derzeit für die Immobilienmärkte in Miami, Tokio und Zürich ein. Matthias Holzhey, UBS-Ökonom und Autor der Studie, sagt, das hohe Risiko bedeute jedoch nicht automatisch, dass demnächst auch eine Blase platze. „In Städten mit hohem Risiko kann das oft sehr lange gut gehen, bevor es eine Korrektur gibt“, sagt er. In München und Frankfurt etwa sei noch 2022 das Risiko für eine Blase mit am größten gewesen. Dann sanken in München und Frankfurt die Preise – zwischen 2022 und 2024 um 20 Prozent. Die Wahrscheinlichkeit einer Blase nahm damit ebenfalls ab.

„Seit 2022 haben wir ein sehr verändertes ökonomisches Umfeld“, sagt Holzhey. Die Zinsen sind deutlich gestiegen, die Inflation ebenso. „Spekulation bietet sich in so einem Umfeld nicht unbedingt an“, sagt er. „Und eine Blase begünstigt das auch nicht.“

Auf dem Mietmarkt machen sich sinkende Kaufpreise übrigens nicht bemerkbar, eher im Gegenteil. In München und Frankfurt sind die Angebotsmieten seit 2022 trotzdem weiter gestiegen, wenn auch nicht mehr so schnell wie in den Jahren davor.

Dennoch nennt die UBS Frankfurt und vor allem München im internationalen Vergleich als Städte, in denen sich das Mieten noch immer deutlich mehr lohne als ein Kauf. Um das zu berechnen, haben die Autoren die Immobilienpreise mit den Mieten ins Verhältnis gesetzt. Daraus leiten sie ab, wie viele Jahre an Mieteinkünfte nötig wären, um damit den Kaufpreis wieder reinzuholen. Das Ergebnis: In Frankfurt wäre man auf mehr als 30 Jahre Mieteinkünfte angewiesen, in München sogar bis zu 40 Jahre. Im Ranking der 21 Metropolen liegt nur Zürich noch vor München.

„Das Preis-Miet-Verhältnis bildet nur ab, was aus finanzieller Sicht mehr Erfolg verspricht“, schränkt Holzhey von der UBS ein. In Städten wie München, Zürich oder Frankfurt lohne sich Eigentum in dieser Hinsicht kaum. „Andere Gründe für einen Immobilienkauf wie Sicherheit und Freiheit werden hier nicht berücksichtigt.“

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(+) Studie zum Wohungsmarkt: Besser teuer mieten statt teuer kaufen

In Frankfurt und München wurde lange vor einer Blase gewarnt. Das hat sich einer Studie zufolge geändert, weil die Kaufpreise sinken. Trotzdem ist ein Kauf aus finanzieller Sicht oft nicht sinnvoll.